Rumah sebagai Kepentingan Publik

Rumah selama ini lebih sering kita perlakukan sebagai private goods: sesuatu yang harus diupayakan setiap keluarga melalui kemampuan ekonominya sendiri. Negara hadir sebatas regulator, pemberi insentif, maupun subsidi.

Padahal, pengalaman banyak negara menunjukkan bahwa mengatasi keterjangkauan dan backlog perumahan membutuhkan peran negara yang jauh lebih besar. Rumah tidak semata-mata dipandang sebagai kebutuhan privat, tetapi juga sebagai bagian dari kepentingan publik, sehingga penyediaan public housing menjadi bagian dari tanggung jawab negara.

Sayangnya, konsep public housing belum berkembang kuat di Indonesia. Akibatnya, ketika harga tanah perkotaan semakin mahal, rumah yang terjangkau secara alamiah terdorong semakin jauh dari pusat kota.

Harian Kompas edisi Senin, 21 September 2026, menggugah persoalan tersebut. Harga properti semakin tidak terjangkau, sementara rumah yang dibangun sektor swasta dan dapat diakses dengan dukungan subsidi justru banyak tersedia jauh dari pusat kegiatan perkotaan.

Apalagi persoalan ini diangkat pada hari Senin. Dua dekade lalu kita masih akrab dengan jargon perusahaan properti: “Senin harga naik.” Begitu terkenalnya jargon itu hingga awal tahun ini diangkat menjadi judul film layar lebar. Film tersebut menarik karena rumah tidak hanya diceritakan sebagai benda ekonomi, tetapi juga bagian dari perjalanan keluarga lintas generasi.

Bagi saya, film itu mengingatkan sejarah rumah keluarga sendiri. Buyut saya tinggal di Jalan Blora, kawasan Dukuh Atas. Nenek saya kemudian tinggal di Cawang. Setelah menikah, ibu saya tinggal di Condet. Sekarang saya tinggal di Serpong, Tangerang Selatan. Jika Monas dianggap sebagai titik pusat kota, maka dari generasi ke generasi, keluarga kami justru tinggal semakin jauh dari pusat kota. Dan saya yakin ini bukan pengalaman keluarga saya saja. Banyak keluarga muda menghadapi pilihan serupa: jika ingin memiliki rumah, harus rela tinggal semakin jauh.

Pada tingkat individu, ini terlihat sebagai pilihan pribadi. Namun ketika banyak keluarga melakukan hal yang sama, konsekuensinya tidak lagi sekadar menjadi persoalan rumah tangga, melainkan ikut membentuk struktur kota.

Dulu kita membayangkan masyarakat bisa tinggal di pinggiran, bekerja di pusat kota, lalu pulang ke suburban. Namun kini polanya semakin kompleks. Kawasan metropolitan Jakarta bahkan menunjukkan gejala post-suburbanisasi. Pusat kegiatan ekonomi, perdagangan, jasa, dan kawasan permukiman tumbuh di banyak lokasi. Ada yang tinggal di Cibubur tetapi bekerja di Serpong, atau tinggal di Tangerang tetapi bekerja di Depok. Karena kawasan metropolitan semakin polisentris, pola pergerakan masyarakat pun menjadi semakin kompleks.

Di sisi lain, ekspansi kawasan permukiman di metropolitan masih didominasi pembangunan rumah tapak yang membutuhkan ekstensifikasi lahan. Pada gilirannya, pola ini semakin menekan lahan pertanian dan kawasan ekologis, terlebih ketika pengendalian pemanfaatan ruang masih menghadapi banyak tantangan.

Itulah mengapa persoalan perumahan tidak bisa dipisahkan dari persoalan perkotaan. Ketika rumah murah hanya tersedia jauh dari tempat pekerjaan, sebagian biaya perumahan berpindah menjadi biaya transportasi, waktu perjalanan, kemacetan, dan polusi. Jika pola ini terus berlangsung, kita bukan menyelesaikan masalah keterjangkauan perumahan, melainkan hanya memindahkan sebagian bebannya ke persoalan perkotaan lainnya.

Soal perumahan dan perkotaan membutuhkan penanganan jangka panjang. Sayangnya, kita sering kali terlambat mempersiapkan masa depan. Pada titik inilah kita membutuhkan perubahan paradigma dalam kebijakan perumahan: dari sekadar mensubsidi masyarakat agar mampu membeli rumah yang disediakan pasar, menuju pembangunan sistem public housing, di mana negara mengambil peran lebih luas dalam memobilisasi aset dan modal publik, mengarahkan private capital, dan mengatur pasar untuk memastikan tersedianya rumah yang layak dan terjangkau.

Perubahan paradigma tersebut harus dimulai dengan memobilisasi lahan publik. Saat ini, negara (dan daerah) memiliki aset Barang Milik Negara/Daerah (BMN/BMD) di berbagai lokasi strategis. Di sisi lain, tidak sedikit masyarakat yang membutuhkan rumah di lokasi yang terjangkau dan dekat dengan pusat kegiatan. Keduanya perlu dipertemukan melalui desain regulasi yang tepat agar public land dapat menjadi basis public housing.

Sayangnya, regulasi pemanfaatan aset publik saat ini masih terbatas, bahkan belum cukup mendukung pemanfaatannya untuk sektor perumahan. Perubahan paradigma harus diikuti perubahan regulasi agar aset-aset strategis negara dan daerah dapat dimanfaatkan untuk kepentingan perumahan masyarakat. Dalam model ini, pasar tetap memiliki peran besar dalam menyediakan rumah. Namun, negara perlu menyediakan jalur alternatif bagi masyarakat yang tidak mampu mengikuti harga tanah perkotaan. Dengan kata lain, negara tidak menggantikan pasar, tetapi memastikan bahwa keterbatasan pasar tidak membuat masyarakat kehilangan kesempatan untuk tinggal di kota.

Selanjutnya, orientasi pembangunan perlu bergeser menuju vertical public housing. Jika rumah terjangkau terus dibangun secara horizontal di pinggiran kota, kebutuhan lahan akan semakin besar dan persoalan jarak dengan pusat kegiatan akan terus berulang. Perlu dibangun ekosistem vertical public housing secara menyeluruh, yang didukung teknologi konstruksi untuk menekan biaya, insentif pembangunan vertikal, penjaminan, hingga mekanisme kepemilikan, pengelolaan, dan pengalihan hunian agar rumah yang dibangun dengan dukungan publik tetap menjadi bagian dari stok hunian terjangkau.

Negara harus hadir memastikan perumahan menjadi bagian dari kepentingan publik. Indonesia yang semakin maju harus menghadirkan semakin banyak pilihan hunian, agar setiap generasi tidak lagi dipaksa untuk minggir dari kota atau menyerah untuk memiliki rumah sama sekali.

Artikel ini pernah dimuat di Harian Kompas pada hari Rabu, 30 September 2026. Atau dapat dibaca juga melalui link Kompas.ID